El problema de las rentas en Zacatecas y Guadalupe ha dejado de ser un asunto exclusivamente privado para convertirse en un problema de ciudad. Cuando una vivienda puede costar buena parte del ingreso mensual de un trabajador y, al mismo tiempo, los locales comerciales alcanzan precios que hacen inviable la operación de pequeños y grandes negocios, lo que está en juego no es solamente el funcionamiento del mercado inmobiliario: es el derecho a vivir, trabajar y emprender en la propia ciudad.
El reportaje publicado por esta casa editorial documenta un mercado habitacional en el que se encuentran alquileres desde 5 mil o 6 mil pesos hasta cantidades superiores a los 11 mil, e incluso inmuebles de 35 mil 500 pesos mensuales. El dato adquiere otra dimensión cuando se contrasta con el salario mínimo mensual de 9 mil 582.47 pesos vigente en 2026. Una renta de 8 mil pesos representa 83.5 por ciento de ese ingreso; una de 6 mil, 62.6 por ciento.
No se trata de sostener que todas las personas reciben el salario mínimo ni de pretender que exista una tarifa uniforme para todas las viviendas. El problema consiste en reconocer que el precio de la vivienda no puede analizarse únicamente desde la oferta y la demanda. Si el costo de habitar una ciudad impide cubrir alimentación, transporte, educación, salud y otros satisfactores básicos, existe un problema público que las autoridades no pueden simplemente observar desde fuera.
La vivienda digna tampoco puede reducirse a disponer de un techo. Debe ser habitable, contar con servicios, ofrecer condiciones adecuadas de seguridad y tener una ubicación que permita acceder al empleo, la educación, el transporte y otros servicios. El propio reportaje documenta inmuebles con humedad, espacios reducidos y diferencias entre las condiciones mostradas en los anuncios y las encontradas durante las visitas.
Por ello, Zacatecas necesita discutir una política de regulación de las rentas habitacionales. No necesariamente mediante la imposición indiscriminada de precios máximos, sino a través de instrumentos que permitan conocer el mercado, transparentar los contratos, establecer estándares mínimos de habitabilidad, evitar incrementos abusivos, proteger a los inquilinos y generar una oferta suficiente de vivienda asequible.
Existen experiencias internacionales y nacionales que demuestran que el mercado no tiene por qué quedar completamente desregulado ni ser sustituido por un control absoluto. Viena ha combinado vivienda pública, cooperativas y subsidios; Nueva York ha articulado regulación, inversión pública, protección a inquilinos y construcción de vivienda asequible; y en la Ciudad de México se estableció que los incrementos anuales de las rentas no pueden superar la inflación del año anterior.
Pero existe otra dimensión que merece la misma atención: las rentas comerciales.
Una ciudad no se sostiene solamente con viviendas. Necesita tiendas, restaurantes, talleres, despachos, cafeterías, librerías, servicios profesionales y pequeños negocios que generen empleo y mantengan vivos sus espacios públicos. Y en el caso de Zacatecas, esto adquiere particular importancia en el Centro Histórico.
Si el precio de un local comercial no guarda relación con la capacidad real de generar ingresos del negocio que pretende instalarse, el resultado es previsible: los emprendedores no pueden cubrir renta, salarios, insumos, impuestos, servicios y demás costos de operación. Los negocios cierran, los locales permanecen vacíos o sólo pueden ser ocupados por actividades con una capacidad económica mucho mayor y eso ya ni los grandes conglomerados están dispuestos a pagar.
Así, una renta comercial excesiva puede terminar siendo contraproducente incluso para los propietarios. Un local que permanece desocupado durante meses no produce actividad económica, empleo ni circulación de consumidores. Un Centro Histórico con locales cerrados tampoco resulta más atractivo por el simple hecho de que sus inmuebles tengan un alto valor inmobiliario.
La discusión, por tanto, no debe plantearse como una confrontación entre propietarios e inquilinos. Se trata de encontrar un equilibrio que permita a ambas partes obtener condiciones razonables. El propietario tiene derecho a una rentabilidad por su inmueble; el arrendatario tiene derecho a que el costo de ocuparlo sea compatible con la actividad económica que desarrolla.
Regular no significa congelar. Una política inteligente para Zacatecas podría establecer mecanismos de información y transparencia sobre los precios de renta comercial; contratos con condiciones claras; esquemas de actualización previsibles; incentivos fiscales o administrativos para propietarios que mantengan precios accesibles; programas específicos para pequeños emprendedores; y mecanismos diferenciados para inmuebles ubicados en zonas estratégicas, particularmente en el Centro Histórico.
También sería necesario vincular la política de rentas con la política de desarrollo urbano. No tiene sentido promover el rescate, rehabilitación y actividad turística del Centro Histórico mientras el costo de ocupar sus locales expulsa progresivamente a habitantes, comerciantes y emprendedores.
El Centro Histórico debe ser patrimonio, pero también ciudad viva y para ello se necesita una política que incentive que los inmuebles permanezcan ocupados y que facilite la llegada de nuevas actividades económicas. Podrían explorarse esquemas de renta escalonada para nuevos negocios, incentivos a propietarios que reduzcan temporalmente sus alquileres, apoyos para jóvenes emprendedores y mecanismos que favorezcan contratos de mediano y largo plazo. El objetivo no sería subsidiar indiscriminadamente negocios, sino crear condiciones para que la actividad económica pueda sobrevivir y consolidarse.
Lo mismo debe ocurrir con la vivienda, no basta con construir casas nuevas si éstas se encuentran lejos de los centros de empleo, educación y servicios o si, una vez terminadas, quedan fuera de la capacidad económica de quienes necesitan habitarlas. La política de vivienda debe considerar simultáneamente cantidad, precio, calidad, ubicación y capacidad de pago.
El desafío para Zacatecas consiste en construir una política integral de alquileres. Una que considere vivienda y locales comerciales; propietarios e inquilinos; oferta privada y participación pública; rehabilitación urbana y nueva construcción.
Porque una ciudad en la que los trabajadores no pueden pagar una vivienda cercana a sus empleos termina expulsándolos hacia las periferias. Y una ciudad en la que los emprendedores no pueden pagar un local termina expulsando también a sus pequeños negocios.
Ambos fenómenos tienen la misma raíz: la separación creciente entre el valor inmobiliario y la capacidad económica de quienes hacen funcionar la ciudad. El mercado puede determinar precios, pero una ciudad democrática tiene la obligación de preguntarse qué ocurre cuando esos precios hacen imposible vivir en ella o emprender en ella.
Zacatecas no necesita escoger entre propietarios y arrendatarios, ni entre mercado y regulación. Necesita reglas para que una vivienda cara no pueda ofrecer condiciones indignas. Reglas para que la publicidad inmobiliaria corresponda con la realidad. Reglas para que los incrementos de renta sean previsibles. Reglas para que exista información sobre el mercado. Y reglas e incentivos que permitan que los locales comerciales tengan precios compatibles con la actividad económica que se pretende desarrollar.
El objetivo final debería ser sencillo: que Zacatecas sea una ciudad en la que se pueda vivir dignamente y también emprender. Porque si la vivienda se vuelve inaccesible para quienes trabajan aquí y los locales comerciales inaccesibles para quienes quieren invertir aquí, la ciudad corre el riesgo de convertirse en un territorio cada vez más caro para sus habitantes y cada vez menos atractivo para quienes quieren construir en él un proyecto de vida o un negocio.
Regular las rentas, en ese sentido, no es limitar el desarrollo. Es establecer las condiciones para que el desarrollo pueda existir.
