El acceso a una vivienda en la zona conurbada Zacatecas-Guadalupe representa un desafío creciente para los trabajadores, ante un mercado cuyos precios pueden superar el ingreso correspondiente a un salario mínimo mensual.
Un censo realizado por esta casa editorial encontró viviendas cuyos alquileres van de los 6 mil hasta los 35 mil 500 pesos mensuales, mientras que el salario mínimo de un trabajador en Zacatecas es de 9 mil 582.47 pesos, de acuerdo con la Comisión Nacional de los Salarios Mínimos (Conasami).
La diferencia resulta significativa en el caso de viviendas con alquileres de 6 mil u 8 mil pesos: la primera representa 62.6 por ciento de un salario mínimo mensual, mientras que la segunda equivale a 83.5 por ciento.
En ese escenario, incluso las rentas que se encuentran por debajo de los 11 mil 500 pesos pueden absorber una parte considerable del ingreso de una persona que percibe el salario mínimo, antes de cubrir alimentación, transporte, servicios, educación y otros gastos indispensables.
Precios y condiciones contrastantes
En la colonia Agronómica II fueron ubicados dos departamentos de tres recámaras.
El primero se ofrece en 6 mil pesos mensuales. Cuenta con habitaciones de aproximadamente 12 metros cuadrados cada una, una sala de dimensiones similares, dos baños de unos tres metros cuadrados y una cocina de aproximadamente 6.5 metros cuadrados por lado. Durante la revisión se observaron marcas de humedad en el edificio.
Los 6 mil pesos representan 62.6 por ciento de un salario mínimo mensual.
El segundo departamento tiene habitaciones aproximadamente de la mitad de extensión, aunque sólo dispone de dos habitaciones y un baño de unos tres metros cuadrados. El edificio es de construcción reciente y la renta solicitada es de 5 mil pesos mensuales, equivalente a 52.2 por ciento del salario mínimo mensual.
En la colonia Lomas del Patrocinio se encontró otro departamento de dos recámaras y un baño, con dimensiones semejantes a las del primer inmueble de Agronómica II, cuyo alquiler asciende también a 6 mil pesos mensuales, es decir, 62.6 por ciento del salario mínimo.
En el Centro Histórico de Zacatecas se identificó una modalidad distinta: una vivienda que se renta por habitaciones, a razón de 2 mil pesos por cuarto. El inmueble cuenta con seis habitaciones de aproximadamente nueve metros cuadrados, dos baños de unos seis metros cuadrados y una cocina integrada con la sala de estar.
Cada habitación representa aproximadamente 20.9 por ciento del salario mínimo mensual; si una persona ocupara una habitación y pagara únicamente esos 2 mil pesos, destinaría poco más de una quinta parte de ese ingreso a la renta.
En Guadalupe, en la colonia La Fe, se ubicó una vivienda de dos habitaciones y un baño por 6 mil pesos mensuales. En Colinas del Padre, una casa de tres habitaciones y dos baños se ofrece en 8 mil pesos, cantidad equivalente a 83.5 por ciento del salario mínimo mensual.
Mientras tanto, en la colonia Barros Sierra se anuncia un inmueble como “loft”, que consiste prácticamente en un cuarto con un baño como única separación, por 2 mil 800 pesos mensuales, equivalente a 29.2 por ciento del salario mínimo.
Regulación inexistente
De acuerdo con el vocero del Ayuntamiento de Zacatecas, Raymundo Moreno, actualmente no existe una regulación municipal que establezca precios máximos para las viviendas en renta, por lo que éstos quedan determinados fundamentalmente por las condiciones del mercado.
El problema, sin embargo, no se reduce a establecer si una renta es cara o barata. La discusión de fondo es qué proporción del ingreso de una familia puede destinarse a la vivienda sin comprometer otros derechos básicos.
La Organización de las Naciones Unidas establece que el derecho a una vivienda adecuada no significa únicamente disponer de cuatro paredes y un techo. Entre sus componentes se encuentran la seguridad de la tenencia, los servicios, la habitabilidad, la accesibilidad, la ubicación y, particularmente, la asequibilidad: el costo de la vivienda no debe comprometer el disfrute de otros derechos humanos.
Desde esta perspectiva, el precio de una vivienda debe analizarse en relación con los ingresos de quienes habitan la ciudad y no exclusivamente mediante la lógica de la oferta y la demanda.
Anuncios que no corresponden con la realidad
El censo también encontró un problema adicional: la distancia entre las condiciones reales de los inmuebles y las imágenes utilizadas para promocionarlos en redes sociales y plataformas digitales.
Una persona que recientemente ha buscado vivienda en renta relató que algunas publicaciones muestran inmuebles recién pintados, limpios y aparentemente en buenas condiciones, pero que al acudir personalmente se encuentran con pintura deteriorada, desgaste y desperfectos que no aparecen en las fotografías.
Incluso señaló casos en los que se habrían utilizado herramientas de inteligencia artificial para modificar las imágenes.
Como ejemplo, describió un armario que en la fotografía promocional aparece con iluminación LED en las partes superior e inferior, mientras que durante la visita física se observó madera hinchada y sin pintura precisamente en esas zonas.
La incorporación de inteligencia artificial a los anuncios inmobiliarios abre así una nueva vertiente de regulación: además de discutir el precio, las ciudades tendrán que garantizar información veraz sobre las condiciones, dimensiones y características de los inmuebles ofrecidos en alquiler.
Nueva York, Viena, China y Ciudad de México: otras formas de intervenir
La experiencia internacional muestra que existen alternativas entre dejar el mercado completamente libre y establecer controles absolutos.
En Viena, alrededor de la mitad de la población vive en viviendas municipales o subsidiadas. La capital austriaca cuenta con aproximadamente 220 mil viviendas municipales y alrededor de 200 mil departamentos cooperativos construidos con apoyo público. El modelo combina vivienda pública, cooperativas, subsidios y planeación urbana.
En China también se han desarrollado instrumentos de regulación del mercado de alquileres. Su normativa establece obligaciones para propietarios y arrendatarios, requisitos de habitabilidad y mecanismos para monitorear los precios de las rentas.
Un referente más reciente se encuentra en Nueva York, donde el gobierno municipal ha adoptado una estrategia que combina regulación, protección a los inquilinos y una fuerte inversión pública. El plan de vivienda “Block by Block”, presentado en mayo de 2026, plantea construir 200 mil viviendas nuevas asequibles y preservar otras 200 mil durante la próxima década, con una inversión de 22 mil millones de dólares en cinco años. La estrategia contempla además fortalecer la vivienda pública, perseguir a propietarios negligentes, acelerar la construcción mediante cambios regulatorios y ampliar las viviendas con renta estabilizada.
A ello se suma la reforma City of Yes, que permite incrementar la densidad habitacional a cambio de incorporar unidades permanentemente asequibles, facilita la conversión de oficinas vacías en viviendas y reduce requisitos de estacionamiento que encarecen las nuevas construcciones. En materia de protección al inquilino, desde enero de 2026 también entró en vigor una norma que obliga a proporcionar información clara sobre si una vivienda está sujeta a estabilización de renta.
El enfoque neoyorquino parte de una premisa relevante para ciudades como Zacatecas: la crisis de vivienda no se atiende únicamente construyendo más inmuebles, sino combinando producción de vivienda asequible, regulación, protección de los inquilinos y participación directa del sector público en el mercado habitacional.
En la Ciudad de México, reformas aprobadas en 2024 establecieron que los incrementos anuales de las rentas no pueden superar la inflación reportada por el Banco de México del año anterior. La legislación también contempló un registro digital de contratos y políticas orientadas a ampliar la oferta de vivienda en renta asequible.
Estos modelos no son necesariamente trasladables de manera automática a Zacatecas, pero muestran que los gobiernos pueden intervenir mediante regulación, vivienda pública, subsidios, producción de vivienda social, información sobre precios y mecanismos de protección para los inquilinos que pueda complementar la política de vivienda de la presidenta Claudia Sheinbaum que ha colocado este tema como prioritario cuya meta sexenal es la construcción de 1.8 millones de viviendas dirigidas a familias de menores ingresos ya que el programa contempla que trabajadores que ganan de una a dos salarios mínimos tengan oportunidad del financiamiento. Para el caso de Zacatecas y Guadalupe, ya se comenzó la entrega de las primeras casas y la construcción de nuevos complejos habitacionales.
El derecho a permanecer en la ciudad
El problema adquiere una dimensión urbana cuando los precios de la vivienda comienzan a expulsar a trabajadores hacia zonas cada vez más alejadas de sus centros de empleo, educación y servicios.
El concepto de derecho a la ciudad plantea precisamente que las personas deben tener acceso equitativo a los beneficios que ofrece el territorio urbano, incluida la vivienda, los servicios, la movilidad y las oportunidades económicas.
En Zacatecas y Guadalupe, una política de vivienda desde esta perspectiva tendría que considerar no sólo cuántas casas y departamentos existen, sino quién puede pagarlos, dónde están ubicados y qué proporción del ingreso familiar absorbe su alquiler.
El desafío para Zacatecas
El salario mínimo general vigente para 2026 es de 9 mil 582.47 pesos mensuales, equivalente a 315.04 pesos diarios, para la zona general del país, en la que se encuentra Zacatecas.
Con ese referente, una renta de 11 mil 500 pesos supera en 1 mil 917.53 pesos el salario mínimo mensual completo. Una vivienda de 8 mil pesos consume 83.5 por ciento de ese ingreso; una de 6 mil pesos, 62.6 por ciento; una de 5 mil, 52.2 por ciento, y una de 2 mil 800 pesos, 29.2 por ciento.
Estos porcentajes no significan que todas las personas trabajadoras perciban el salario mínimo ni que deban destinar necesariamente esa proporción de sus ingresos a la vivienda. Funcionan como una referencia para dimensionar la relación entre el piso salarial legal y los precios observados en el mercado de alquiler.
El desafío para Zacatecas, por tanto, no necesariamente consiste en imponer un precio único a las rentas. Puede comenzar por algo más elemental: conocer y transparentar el mercado inmobiliario, proteger a los inquilinos frente a prácticas engañosas y construir una política de vivienda que permita que el costo de habitar la ciudad guarde una proporción razonable con los ingresos de la población.
Porque una ciudad que expulsa a quienes trabajan en ella, los obliga a vivir cada vez más lejos o convierte la vivienda en un gasto que absorbe la mayor parte de sus ingresos, corre el riesgo de dejar de ser una ciudad para sus habitantes y convertirse, exclusivamente, en un territorio para quienes pueden pagarla.
