El cobro del impuesto predial en los municipios de Guadalupe y Zacatecas varía de manera significativa según la zona, el valor catastral y el tipo de construcción de cada inmueble, al calcularse con base en tarifas expresadas en Unidades de Medida y Actualización (UMA). A través de un ejercicio comparativo, se tomó como referencia un mismo caso hipotético (un predio de 120 metros cuadrados de terreno y 120 metros cuadrados de construcción) aplicado las zonas y clasificaciones habitacionales más bajas y altas en cada municipio con el fin de mostrar cómo la ubicación y la plusvalía influyen directamente en el monto final que deben pagar los contribuyentes.
En Guadalupe se determina el
cobro del impuesto predial con
base en la zona donde se ubica
el inmueble, aplicando tarifas
calculadas en veces la UMA
diaria por metro cuadrado.
El Ayuntamiento de Guadalupe determina el cobro del impuesto predial con base en la zona donde se ubica el inmueble, aplicando tarifas calculadas en veces la Unidad de Medida y Actualización (UMA) diaria por metro cuadrado. El monto a pagar se integra por una cuota base de dos UMAs diarias, más el resultado de multiplicar la superficie del terreno y de la construcción, o hectárea según corresponda.
Para la Zona I, considerada de menor valor catastral, la tarifa es de 0.0131 UMA diaria por metro cuadrado. En la Zona II, el costo aumenta a 0.0151 UMA diaria por metro cuadrado, mientras que en la Zona III se fija en 0.0162 UMA diaria por metro cuadrado. En la Zona IV, el impuesto predial se calcula con una tarifa de 0.0237 UMA diaria por metro cuadrado, reflejando un incremento conforme a la ubicación y servicios disponibles. Para la Zona V, el costo es de 0.0340 UMA diaria por metro cuadrado.
Las zonas con mayor valor catastral corresponden a la Zona VI, con una tarifa de 0.0406 UMA diaria por metro cuadrado; la Zona VII, donde el cobro asciende a 0.0622 UMA diaria por metro cuadrado; y la Zona VIII, que registra la tarifa más alta, equivalente a 0.0725 UMA diaria por metro cuadrado.
En el caso de las construcciones destinadas a habitación, se establecen cuatro tipos. Para el tipo A, la tarifa es de 0.0384 UMA diaria por metro cuadrado; para el tipo B, de 0.0261 UMA diaria; el tipo C se grava con 0.0119 UMA diaria, mientras que el tipo D tiene una tarifa de 0.0072 UMA diaria por metro cuadrado. Según datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), los valores de la Unidad de Medida y Actualización (UMA) para 2025, que es el valor que se utiliza fue de 113.41 pesos diarios.
Tomando como referencia un caso hipotético, en el que se cuenta con un predio de 120 metros cuadrados de terreno y 120 metros cuadrados de construcción, ubicado en la Zona I (que comprende diversas colonias y fraccionamientos como Aragón, Bosques de San Mateo, Campestre San José, Tacoaleche y Zóquite, entre otros) y con una construcción habitacional Tipo D, el monto a pagar sería de 479.29 pesos aplicando el descuento del 15 por ciento.
El valor correspondiente al terreno sería de 177.85 pesos, mientras que el de la construcción ascendería a 97.75 pesos. A esta suma se le agrega la cuota base equivalente a dos UMAs, que representa 226.28 pesos, así como el adicional por la zona (AP), equivalente al 10.5 por ciento, con un monto de 52.69 pesos. De esta manera, el total a pagar sin descuento sería de 554.57
En contraste, la zona con mayor costo corresponde a la Zona VIII, que incluye colonias y fraccionamientos como el Centro, Lomas de Bernárdez, Los Geranios y Los Prados, entre otros. Bajo el mismo supuesto planteado anteriormente, pero considerando una construcción habitacional Tipo A, el monto a pagar con la aplicación del descuento del 15 por ciento ascendería a 1,835.86 pesos. El valor correspondiente a la construcción sería de 521.34 pesos, mientras que el del terreno ascendería a 984.31 pesos. A esta cantidad se suma la cuota base equivalente a dos UMAs, así como el adicional por la zona (AP), correspondiente al 21 por ciento. De esta manera, el total a pagar sin descuento sería de 2,095.64 pesos.
En Zacatecas, el base gravable
del predial se determina a partir
del valor del terreno y de la
construcción de cada inmueble,
considerando su ubicación, uso y tipo
En el caso del Ayuntamiento de Zacatecas, el base gravable del impuesto predial se determinará a partir del valor del terreno y de las construcciones de cada inmueble, considerando su ubicación, uso y tipo. Para ello, se utilizarán los valores unitarios de terreno y construcción establecidos en las tablas y zonas catastrales correspondientes, con el objetivo de que el valor catastral sea equiparable al valor del mercado inmobiliario.
En las zonas Económicas, el valor unitario del metro cuadrado de construcción tendrá deducciones de 30% para valor bajo, 50.41% para valor medio y 55.71% para valor alto. En las zonas de Interés Social, las deducciones serán de 32.82% en valor bajo, 52.42% en valor medio y 57.51% en valor alto. Para las zonas Residencial Medio y Residencial de Lujo, se aplicará una deducción uniforme del 30% en los valores bajo, medio y alto. En el caso de las zonas Residencial PLUS, el valor unitario del metro cuadrado de construcción tendrá una deducción del 30% en el valor PLUS.
El importe del impuesto se determinará con base en el valor catastral del predio, el cual deberá actualizarse conforme al valor del mercado inmobiliario. Dicho valor se multiplicará por una tasa del 2 al millar para los inmuebles de uso habitacional. En el caso de los inmuebles de uso comercial ubicados en los corredores comerciales establecidos, se aplicará una tasa del 3 al millar.
En las zonas residenciales de mayor plusvalía, ubicadas principalmente en áreas consolidadas y con infraestructura óptima, se encuentran las clasificaciones Residencial 1, 2 y 3, cuyos valores unitarios del terreno oscilan entre 3 mil 500 y 7 mil pesos por metro cuadrado. Estas zonas cuentan con servicios completos, equipamiento urbano adecuado y proyectos habitacionales bien definidos, lo que incrementa su valor comercial.
Las zonas de interés social, clasificadas como Interés Social 1, 2 y 3, presentan valores más accesibles. En estas áreas, el valor del metro cuadrado de terreno va de 1 mil 200 a 3 mil pesos, dependiendo del nivel de consolidación, la calidad de la infraestructura y los servicios disponibles. Se trata de asentamientos planeados con prototipos habitacionales y servicios básicos.
En cuanto a las zonas populares, identificadas como Popular A, Popular 1, Popular 2 y Popular 3, los valores del terreno se ubican entre 600 y 2 mil pesos por metro cuadrado. Estas zonas se caracterizan por haberse desarrollado de manera progresiva, con infraestructura y servicios otorgados de forma gradual mediante acciones municipales o programas sociales.
El municipio también contempla zonas por tramo, que corresponden principalmente a áreas con valor histórico, cultural o comercial relevante, como el Centro Histórico. En estas zonas, los valores del terreno presentan un rango más amplio, que va de 2 mil hasta 13 mil pesos por metro cuadrado, dependiendo de la ubicación específica, la protección patrimonial y la actividad económica predominante.
Por otro lado, las zonas suburbanas, clasificadas como Suburbano 1, 2, 3 y Suburbano D, se localizan en la periferia de la mancha urbana y presentan valores más bajos debido a la carencia o limitación de servicios e infraestructura. En estas áreas, el valor del metro cuadrado de terreno oscila entre 200 y 1 mil 300 pesos, de acuerdo con su grado de consolidación.
Por ello, entre los rangos de menor costo, de acuerdo con las referencias disponibles, se ubica el Suburbano D, cuyos valores ascienden a 200 pesos. En esta clasificación se incluyen comunidades como La Soledad, El Molino, Picones y Nueva Australia, entre otras.
Retomando el caso hipotético y considerando que se aplica el valor unitario mínimo, para un predio con una superficie de 120 metros cuadrados de terreno y 120 metros cuadrados de construcción en la zona Suburbana D, el monto a pagar en el mes de enero, considerando el descuento del 25 por ciento, sería de 237.60 pesos. Sin dicho descuento, el total ascendería a 316.80 pesos, desglosados en 28.80 pesos correspondientes al impuesto predial del terreno y 288 pesos al predial de la construcción, lo que representa un ahorro de 79.20 pesos gracias al incentivo aplicado.
En contraste, en la Zona Residencial 1, que incluye fraccionamientos como Sierra de Alica y Ciudad Argentum, entre otros, el costo por el mismo terreno y superficie de construcción ascendería a 1,387.79 pesos al aplicar el descuento correspondiente al mes de enero.
Sin dicho beneficio, el monto total sería de 1,850.38 pesos, desglosados en 864 pesos por concepto de impuesto predial del terreno y 986.38 pesos correspondientes a la construcción, lo que representa un descuento de 462.60 pesos.
En conclusión, este ejercicio comparativo muestra de manera práctica cómo se integra el cobro del impuesto predial y cómo la ubicación, el valor catastral y el tipo de construcción influyen directamente en el monto final a pagar en los municipios de Guadalupe y Zacatecas. Al aplicar un mismo caso hipotético, se advierte que, aun tratándose de ejemplos cercanos a la realidad, el pago del predial puede variar de forma considerable entre zonas de menor y mayor plusvalía. No obstante, los resultados también permiten observar que, bajo este ejercicio y con las tarifas vigentes, el impuesto predial en Zacatecas resulta más accesible en comparación con Guadalupe, lo que refleja diferencias en los criterios de valuación y en la aplicación de tasas entre ambos municipios.
